Office Tenant Assistance

Incentives Available Within Lower Manhattan

April 2020 Update: 纽约州立法机构投票通过了一项预算，其中包括在未来三年内不改变曼哈顿下城的三项租赁激励措施. The programs include:

• 商业振兴方案(CRP)第一部分(房产税减免)及第二部分(商业租税专项减免)
• Lower Manhattan Energy Program (LMEP)
• 纽约曼哈顿下城销售税免税区A区(非世贸中心)和B区(世贸中心), Battery Park City)

LM-REAP也被延长了5年，并增加了对获得该特定利益的公司的新报告要求.

For an estimate of the value of these benefits, use our business calculator.

使用下面的链接下载所有可用奖励的摘要.

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Commercial Revitalization Program

商业振兴计划(CRP)的目标是修复曼哈顿下城的旧建筑. 纽约市财政部(New York City Department of Finance)通过两项税收激励措施为CRP提供福利:2美元.50房地产税减免和商业租金税特别减免. 这些优惠适用于位于指定消减区内的非住宅或混合用途处所. 申请人亦须缴付某些最低开支，以改善符合条件的处所.

“全面重建计划”的两个部分均适用下列资格指引:

• Tenants must relocate from within Manhattan to be eligible. Relocations from outer boroughs are ineligible.
• 根据“重建计划”，租户只能获得一次福利，即使他们搬到一个新的地方. 但是，如果租用额外的空间，该福利可以继续或增加.
• Subleases are not eligible.
• 欲访问商业振兴计划网站， 点击这里.
• 要获取商业振兴计划的申请， 点击这里.
• 这些福利在福利期的最后两年逐渐减少, and are reduced to 2/3 of the benefit in the second-last year, and 1/3 in the last year. 访问我们的 incentives-calculator或电子邮件 jnachowitz@www.glassmachine8.com to explore the value of these programs.

Real Estate Tax Abatement (CRP Part I)

Under CRP, the Department of Finance offers a $2.对于居住在曼哈顿下城1975年以前的非住宅建筑并对其空间进行改善的商业租户，每平方英尺50英镑的房地产税减免长达5年. Leases must commence prior to March 31, 2024.  房屋必须位于默里街和布鲁克林大桥以南, west of South Street and east of West Street.

资格:

• 根据雇员人数的不同，租期可能为3年、5年或10年. 雇员少于125人的公司可能有3年或5年(或更长)的租约，并将获得3到5年的福利, depending on the length of lease. 雇佣超过125人的公司必须有10年的租约，并将获得5年的福利.
• 租客从他们的房东那里获得减免，必须与他们的房东共同申请减免.
• 所需开支是根据雇员人数和租期长短而定, and must be a minimum of $5, $10, or $35 dollars per square foot of net leasable space.
• 支出必须归档并呈交财务部.
• 租客须于开始租用后一百八十天内递交申请.

想要获得c - CRP房产税减免部分资格的建筑名单， 点击这里 and for a map, 点击这里.

Commercial Rent Tax Special Reduction (CRP Part II)

“重建计划”的“阴极射线管”部分可获豁免缴交商业租金税, 每年租金超过200美元的零售商和商业企业缴纳的税,每年000.  非盈利性企业不缴纳营业税，因此不适用. 

租客必须住在坚尼街以南的非住宅建筑内, and leases must commence prior to June 30, 2023.  符合条件的企业将获得长达5年的免税, which is 6% of the base rent.

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工业 & Commercial Abatement Program (毅联汇业)

毅联汇业, administered through the New York City Department of Finance, 在美利街以南兴建的合资格工商业楼宇，可获部分减免或减免物业税，最长可达25年，对发展商有何好处, 现代化, 恢复, 扩大, or otherwise physically improved. 毅联汇业福利的资格还允许参与者通过曼哈顿下城能源计划(lmep -见下文了解更多信息)获得较低的能源费率。.

资格:

• 商业项目的开发商必须在建筑许可证颁发当年至少支出项目评估价值的30%.
• 新的商业建筑获得11年的全面豁免, 接下来是4年的免税期，福利每年减少20%.
• 曼哈顿下城的商业改造项目是有资格的，并且由于8年的改进，在评估价值的增加上获得全额豁免, 接下来是4年的免税期，福利每年减少20%.
• For new commercial construction, 零售总额的10%符合标准的25年福利计划，零售超过10%将获得修改后的15年福利计划. For renovation projects, when retail makes up more than 5% of the total property, 该建筑的零售部分不符合这项优惠的条件.
• 需要两份申请——初步申请和最终申请. 初步申请必须在颁发建筑许可证之前提交.
• Pursuant to new provisions of the law, 7月1日后取得许可证或开工建设的, 2020, 如该物业的任何部分用作自备储存库，是否禁止获得毅联汇业津贴.
• An abatement may be suspended, 因主管机关发现受赠人而终止或撤销, 有管辖权的机构或法院违反任何国家的规定, 一市或市营业条例或与纳税有关之法令, 向政府机构支付工资或进行虚假代理, or to have violated any provision of the Human Rights Law.
• 报告要求已超出继续使用财产的范围，还包括创造就业机会, job retention and tenancy data.
• 初步申请必须在2月28日前，在颁发建筑许可证之前提交, 2025.

To access the application for 毅联汇业, 点击这里.

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曼哈顿下城搬迁就业援助计划(LM-REAP)

The LM-REAP-EB and SEB programs, administered by the New York City Department of Finance, 提供了一个3美元,000 tax credit per employee, 每年向从5个行政区以外迁往曼哈顿下城的企业发放补贴. 抵免额可抵付纽约市一般公司税, the Banking Corporation Tax, the Unincorporated Business Tax, and / or the Utility Tax.

公司在搬迁或扩张到曼哈顿下城之前必须开业至少24个月，并且必须将至少一名员工从城市外的办公室搬到曼哈顿下城. If you are new to NYC, you qualify as an Eligible Business (EB). If you already have a Manhattan presence, but are moving employees from outside NYC to Lower Manhattan, you qualify as a Special Eligible Business (SEB).

资格:

• 公司必须搬迁到非住宅建筑，已经过建设或翻新, 或者必须签一份至少三年的租约，每平方英尺花25美元来改善他们的空间.
• Retail businesses and hotels are not eligible.
• The tax credit is capped at either 100 jobs, or two times the total employment prior to the relocation, whichever is greater.
• REAP接受者必须提交年度资格证书(“证书”), the new law requires that going forward, in addition to filing these Certificates, 受助人还必须提交一份声明，说明向适用的搬迁雇员提供的福利的平均工资，用于确定在该计划下合资格的总就业份额.
• Applications are due by June 30, 2025.  

有关LM-REAP For Eligible Businesses (EB)的信息，请 点击这里 and for Special Eligible Businesses (SEB), please 点击这里.

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Sales Tax Exemption

这个程序, 由纽约州税收和财政部管理, 为建造曼哈顿下城(墨利街以南)的写字楼而购买的商品提供免税优惠。.

资格:

• Lease terms must be at least 10 years. Leases must commence prior to September 1, 对于下曼哈顿弗兰克福德街和默里街以南的大多数租户来说，是2023年, with benefits expiring December 1, 2024. Leases must commence by September 1, 2025 for tenants in Brookfield Place, World Trade Center or Battery Park City, with benefits expiring December 1, 2026.
• Businesses that locate in the World Trade Center, 7世界贸易, Brookfield Place, or Battery Park City, can receive an exemption on sales tax for all goods purchased, including personal property such as furniture and equipment.
• 位于默里街以南所有其他地区的企业只能在为扩建项目购买的商品上获得豁免, 这将导致对空间的永久性资本改善. 个人财产、家具和其他非永久性物品不符合条件.
• Retail businesses are not eligible.

下载有关销售税豁免计划的更多信息的PDF文件 在这里.

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Property Assessed Clean Energy (PACE) financing

当地2019年第96号法律建立了一个资产评估清洁能源(PACE)融资计划. The NYC Accelerator PACE Financing Program, 由纽约市能源效率公司管理, 旨在帮助业主实现伦敦金融城在《188金宝搏beat官网》( Climate Mobilization Act by providing access to low-cost, 能源效率和可再生能源改造的长期资本.

PACE融资可用于资助当地法律规定的能效改善和可再生能源系统, 以及软成本，如能源审计和可行性研究, 以及其他与安装或节能措施性能有关的硬成本. What are the benefits of PACE loans?

• 100%融资，业主无需支付任何费用
• Immediate cash flow benefits
• Recovery of landlord investment in improved tenant spaces, 因为PACE费用可以在大多数商业租赁中通过
• Long term (often between 20 and 30 years)
• Competitive interest rates
• 按季度或半年收费(视乎每栋建筑物的收税时间表而定)

资格:

Any commercial or multifamily (3 units and larger) building, including tax exempt non-profit and religious facilities, health care facilities, and industrial properties.

常见问题解答

NYC Accelerator PACE Financing Guidelines

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Lower Manhattan Energy Program

下曼哈顿能源计划(LMEP)由纽约市小企业服务部(SBS)管理。. 该项目以标准价格的45%的折扣提供合格的建筑能源. 好处, which are available for 12 years, are provided to property owners, 谁会选择将储蓄转移给他们的租户(政府机构, personal service providers, public benefit corporations, and retailers are not eligible).

资格:

• LMEP的合格地区是穆雷街和法兰克福街以南的曼哈顿下城.
• 为了符合资格，业主必须根据工业楼宇管理条例进行楼宇改善 & 商业激励计划(毅联汇业)或获得纽约市工业发展局(IDA)的批准. 改进必须满足最低投资门槛，即房产评估价值的30%.
• 经过改造的城市和国有建筑也符合条件.
• 建筑业主或开发商必须向SBS提交LMEP申请，然后才能为建筑或翻新颁发建筑许可证.
• 租客-合资格楼宇的租客无须提交申请，便可领取LMEP福利. 相反，租户可以直接向房东要求福利. *When negotiating a lease, 租户应向大厦经理或小型企业服务部确认大厦的状况.

申请截止日期从2020年6月30日延长至2023年6月30日.

To view a list of participating buildings for the LMEP program, 点击这里.

要想在纽约市商业快报网站上了解更多关于LMEP的信息， 点击这里.